Fastighets-vd:n: ”Vi har evighetsperspektiv på det vi bygger”

K-Fastigheter är en uppstickare i fastighetsbranschen. Bolaget, med vd:n Jacob Karlsson i spetsen, satsar stort på att bygga smart, billigt och långsiktigt. Miljövinsterna kommer på köpet.
Nyheter
Jacob 17 maj 2021

–Jag upplever att det pågår en greenwashing som är helt abnorm, säger Jacob Karlsson i videosamtalet från K-Fastigheters huvudkontor i Hässleholm och
fortsätter:
– Man river gamla kåkar och bygger nya miljöcertifierade. Men om man räknar in miljöeffekterna av själva byggandet tar det ju 400 år innan det faktiskt blir någon miljövinst. Det pågår någon slags masspsykologi där alla tittar på hur man kan minska koldioxidavtrycket på kort sikt utan att förstå de långsiktiga effekterna.”
Jacob Karlsson är en av de färskaste fastighetsvd:arna på börsen. Han grundade K-Fastigheter 2010 endast 24 år gammal och noterade bolaget på Stockholmsbörsen
2019. Lannebo fonder är ägare i bolaget sedan 2021. K-Fastigheter har vuxit snabbt, inte minst tack vare ett nära samarbete mellan Jacob Karlsson och fastighetsnestorn Erik Selin, och har idag ett börsvärde på drygt 17 miljarder.
Från starten har Jacob Karlsson gjort sig känd för sin nitiska noggrannhet och viljan att ifrågasätta gamla sanningar.
– En del i vår affärsmodell är att bygga billigare än andra. Tänk dig till exempel att du har en lägenhet som ser ut som en skokartong. Om du bygger kortsida mot kortsida får du mycket fasadyta vilket är dyrt och ökar energiåtgången. Bygger du istället långsida mot långsida får du mindre andel fasadyta vilket minskar kostnaden och energiåtgången, förklarar han entusiastiskt.

K-Fastigheter har ett antal koncepthus som man bygger, om och om igen. En serieproduktion likt bilindustrin som tar fram en modell och sen bygger tusentals likadana.
– Medan en annan fastighetsutvecklare köper en bit mark och sedan låter en arkitekt rita ett nytt hus så kan vi genom att göra samma sak om och om bli effektivare hela tiden. Men det som började som ett sätt att hålla nere kostnaderna har allt mer visat sig vara också en miljömässig fördel.
– Jag upplever att det ofta går snett redan när arkitekterna ritar hus. Det kan vara en sak som att man ritat in ett burspråk utan att tagit hänsyn till vad det innebär för materialåtgång och energieffektivitet. Vi vrider och vänder på allt vi gör för att minska materialåtgången och därmed också klimatavtrycket.

En stark trend inom byggindustrin har varit att bygga mer i trä. Detta eftersom trä är ett mer miljövänligt material än exempelvis betong och därmed minskar byggprojektens klimatavtryck. Jacob Karlsson är dock skeptisk.
– Hela branschen rusar mot trähusproduktion. Men eftersom allt trä har varierande hållfasthet måste man alltid ha marginal och därmed går det åt mer trä i produktionen. Istället för att byta material menar vi att betong har flertalet andra positiva egenskaper som vi missar om vi bygger i trä, därav är uppgiften att göra betongstommar mer klimatsmarta. Där vi i dagsläget kan producera klimatpositiva betongstommar via vårt dotterbolag K-Prefab.
Eftersom luftfuktigheten i Sverige varierar kraftigt mellan vinterns torra luft och sommarens fuktiga uppstår rörelse i träkonstruktioner.
– Dessutom händer livet i lägenheterna. Vi hade en hyresgäst som hade ett 500-liters akvarium som gick sönder. Vad händer när det rinner ner i ett trä bjälklag?, frågar Jacob Karlsson retoriskt och lägger till:
– Små skador får stora effekter, så det man eventuellt sparat in i byggprocessen får man sen återbetala i ägarledet. Man måste ha en helhetsbild där man ser till både byggande och förvaltning”.
Istället för att satsa på trä och ”byta ett problem mot ett annat” menar Jacob Karlsson att målet borde vara att få ned miljöpåverkan från betong.
– Problemet vid framställningen av betong är cement. Cement är kalksten som hettas upp till 1 400 grader vilket är förknippat med ett högt klimatavtryck beroende på vilken energikälla man använder för upphettningen. Här behövs det innovation. Hur kan man få en större andel av cementen att reagera vid betongtillverkning? Kan man blanda luftbubblor i betongen likt vispgrädde och därmed minska materialåtgången? Det här är arbete som görs men som kommer att ta tid.
K-Fastigheter kan idag leverera klimatpositiva betongstommar. Man har lyckas med det genom att köpa cement från tillverkare som använder förnybar
energi vid produktionen och genom att uteslutande använda återvunnet stål till armeringen.
– Kvar blir utsläppen från transporter och då köper vi utsläppsrätter för att kompensera för det. Men mitt mål är att vi inom 10 år ska lyckas ta fram klimatpositiva betongstommar helt utan utsläppsrätter, säger han.
Det råder ingen tvekan om att fastighetsbranschens miljöpåverkan är komplex och kräver ett helhetsperspektiv. Jacob Karlsson menar att det är svårt för en aktör som bara utför en del i värdekedjan att få till ett effektivt hållbarhetsarbete.
– Jag är helt övertygad om att man måste äga ekosystemet för att ha fullständig kontroll. Jag hörde om en branschkollega som skulle köpa certifierat miljöträ och fick in anbud från nio aktörer. Saken är den att det bara finns tre certifierade leverantörer, så det går inte att vara säker bara för att någon kryssat i en ruta. Man måste äga hela kedjan för att vara säker.

“Jag tycker att det viktigaste ägarna kan göra
inom hållbarhet är att stå upp för sina innehav”
Jacob Karlsson 

K-Fastigheter tillverkar och förvaltar fastigheter med ambitionen att äga dem under lång tid.
– Svenska Kyrkan brukar säga att deras investeringsperspektiv är ’till slutet av tiden’. Det är samma för oss. Det vi byggt ska vi inte sälja. Med det perspektivet kan vi få en otroligt effektiv förvaltning. Vi bygger till exempel lägenheter så att man kan bo kvar i dem även när det genomförs stambyten. Det är sådant som spelar roll om man ska äga en fastighet under hela dess livstid, säger Jacob Karlsson.
Än så länge har långsiktigheten och serieproduktionen varit en ekonomisk framgång för K-Fastigheter. Bolaget har en spännande tillväxtresa framför sig med bland annat Lannebo Fastighetsfond som aktieägare.
– Jag tycker att det viktigaste ägarna kan göra inom hållbarhet är att stå upp för sina innehav. Det är mycket formulär som ska kryssas i, men verkligheten är ju inte så enkel. Det finns ett stort jobb att göra i fastighetsbranschen. Det gäller att göra en prioriteringslista och börja beta av punkterna en efter en.


FAKTA » K-FASTIGHETER

  • Grundat: 2010
  • Vd: Jacob Karlsson
  • Huvudkontor: Hässleholm
  • Antal anställda: 651
  • Största ägare: Jacob Karlsson (34,8%)
  • Erik Selin (34,8%)
  • Bestånd: I dag har K-Fastigheter fyra
    affärsområden – bygg, projektutveckling,
    prefab och förvaltning. Bolaget har
    cirka 2 500 lägenheter under förvaltning
    och ytterligare 1 700 lägenheter
    under produktion. Den geografiska
    tyngdpunkten ligger i Skåne, Södra
    Småland och Danmark.

FAKTA » JACOB KARLSSON

  • Yrke: Vd för K-fastigheter
  • Ålder: 35 år
  • Utbildning: 240 högskolepoäng i
    fristående kurser med ekonomisk
    inriktning vid Mittuniversitetet,
    Kristianstad Högskola och Lunds
    Universitet.
  • Övrig erfarenhet: Innan Jacob Karlsson
    grundade K-Fastigheter var han
    placeringsrådgivare Länsförsäkringar.

Fotnot: K-Fastigheter är ett innehav i fonderna Lannebo Fastighetsfond och Lannebo Fastighetsfond Select. 

Lannebo Marknad & Strategi kommer en gång i månaden och innehåller månadsrapporter, nyheter och marknads kommentarer

Relaterade artiklar

Allt om etiska investeringar & fonder

Som privatperson kan det ibland vara svårt att veta vad man ska göra för att påverka världen åt rätt håll. Ett sätt är att göra ett aktivt val kring var du placerar dina sparpengar. Här...

Läs mer

Fastigheter i all ära – men god ledning är avgörande

Tobias Kaj och Philip Hallberg förvaltar Lannebos fastighetsfonder. De har följt noterade fastighetsbolag under lång tid och värdesätter en god ledning som har förmågan att fatta kloka investeringsbeslut och i slutändan generera värde för aktieägarna....

Läs mer

Hur jobbar Lannebo med hållbarhet?

För oss är det självklart att bolagen måste prioritera en långsiktigt hållbar utveckling för att säkerställa sin plats på marknaden i framtiden. Därför gör vi en grundlig hållbarhetsanalys av bolagen vi investerar i för att...

Läs mer

Hållbarhetsrapport 2023

2023 var på många sätt ett omtumlande år som präglades av geopolitisk oro, hög inflation och snabba räntehöjningar som slog hårt mot hushåll och företag. Det sticker också ut som ett av de varmaste åren...

Läs mer

Varför ska jag investera i svenska småbolag?

Hjalmar Ek förvaltar Lannebo Småbolag och Lannebo Småbolag Select. Här berättar han mer om varför man ska investera i svenska småbolag....

Läs mer

Föräldrar sparar mer till sina söner än till sina döttrar

Hur kan det komma sig att vi fortfarande lever i ett finansiellt ojämlikt samhälle? I dag på den internationella kvinnodagen skriver Jessica Malmfors, Lannebos VD, om stereotyper och värderingar, varför sparandet skiljer sig mellan könen...

Läs mer

Kommer börsen gå upp 2024?

Vad tror Peter Lagerlöf om 2024? Kommer räntorna gå upp? Blir det bättre tillväxt? Finns det förutsättningar för stigande börser? Spelar presidentvalet i USA någon roll? Peter Lagerlöf är förvaltare och investeringsansvarig på Lannebo....

Läs mer

Konsten att hitta guldkornen på marknaden

Lannebos specialfonder MicroCap och NanoCap riktar sig mot börsens allra minsta bolag. Här berättar Adam Hansson om en friare förvaltningsstil, förhoppningarna inför 2024 och hur han och hans medförvaltare Claes Murander vaskar fram guldkornen på...

Läs mer

Företag måste sluta ducka för biologisk mångfald

Förlusten av biologisk mångfald har seglat upp på den globala agendan och frågor som vatten, avfall och cirkulär ekonomi fått allt större uppmärksamhet. Maria Nordqvist, hållbarhetsansvarig på Lannebo, diskuterar möjligheterna och utmaningarna ur ett investerarperspektiv....

Läs mer

Så blir 2024

Vart är världens och Sveriges ekonomi på väg? Har den gröna omställningen avstannat? Hur kommer det gå för den pressade fastighetsmarknaden? Vi bad fyra av Lannebos förvaltare att titta i kristallkulan och komma med sina...

Läs mer