När trygghet blir en investering

Social hållbarhet har länge varit svårare att mäta än exempelvis energiförbrukning och koldioxidutsläpp. För ett fastighetsbolag är sambanden dessutom komplexa. Tryggheten i ett bostadsområde påverkas inte bara av fastighetsägaren utan också av kommun, polis, föreningsliv, näringsliv och människorna som bor och arbetar i området.

Parallellt kan effekterna vara högst konkreta. Ett område där människor känner sig trygga och vill bo kvar kan få lägre omflyttning och vakansgrad. Minskad skadegörelse kan sänka kostnaderna. Ett mer attraktivt område kan i förlängningen också påverka efterfrågan på bostäder och fastigheternas värde.

Julia, när blir social hållbarhet en ekonomisk fråga för dig som kreditinvesterare?

Som kreditinvesterare investerar vi inte i social hållbarhet för dess egen skull. Däremot investerar vi gärna i bolag där social hållbarhet bidrar till starkare kassaflöden, högre tillgångsvärden och lägre risk. När sociala faktorer påverkar bolagets långsiktiga återbetalningsförmåga blir de direkt relevanta för kreditanalysen.

Går det att se ett direkt samband mellan exempelvis ökad trygghet och ett fastighetsbolags kreditvärdighet?

Direkta samband är ofta svåra att bevisa, men det finns tydliga indirekta kopplingar. Ett tryggt område har normalt lättare att attrahera och behålla hyresgäster, vilket kan bidra till lägre vakans och mer stabila kassaflöden. Kreditvärdigheten påverkas inte av tryggheten i sig, utan av de ekonomiska effekter som följer av den.

Att ett tryggt och attraktivt område är positivt är knappast kontroversiellt. Svårare är att avgöra vilka insatser som faktiskt har skapat förändringen.

Om skadegörelsen minskar eller människor väljer att bo kvar längre kan utvecklingen bero på fastighetsägarens arbete. Men den kan lika gärna vara resultatet av polisens insatser, kommunala åtgärder, föreningslivet eller en bredare förändring i området.

För investeraren skapar det ett mätproblem. Det räcker inte nödvändigtvis att veta hur mycket pengar ett bolag har satsat. Den intressanta frågan är vad investeringen faktiskt har åstadkommit.

Viktoria, hur bedömer man social hållbarhet när effekterna är så svåra att isolera och mäta?

Jag tycker att man behöver vara ganska ödmjuk inför vad som faktiskt går att mäta. Ett fastighetsbolag har inte rådighet över allt som händer i ett område, och därför är det svårt att säga att en viss insats ensam har lett till exempelvis ökad trygghet. I vår analys tittar vi därför både på vad bolaget faktiskt kan påverka och på utvecklingen över tid. Har bolaget identifierat de viktigaste problemen, satt tydliga mål och följer man upp om exempelvis trygghet, trivsel, omflyttning eller skadegörelse faktiskt förändras? Det viktiga är inte att kunna bevisa ett perfekt orsakssamband, utan att se om arbetet är systematiskt och om utvecklingen går åt rätt håll.

Finns det en risk att bolag fokuserar på det som är enkelt att mäta snarare än det som faktiskt gör störst skillnad?

Ja, absolut. Det finns alltid en risk att det som går att räkna blir det som får störst uppmärksamhet. Det är enklare att redovisa antal aktiviteter, deltagare eller investerade kronor än att visa om människor faktiskt känner sig tryggare eller om ett område har blivit mer attraktivt. Därför tycker jag att man behöver skilja på aktivitet och effekt. Att ett bolag har genomfört hundra aktiviteter säger egentligen ganska lite om vi inte vet vad de ledde till. Som investerare är vi mer intresserade av utfallet och hur det utvecklas över tid.

Vilka nyckeltal tycker du säger mest? Är det trygghetsmätningar, omflyttning, vakansgrad, skadegörelse eller något helt annat?

Jag skulle inte vilja välja ett enda nyckeltal. Det mest intressanta är när flera indikatorer tillsammans pekar åt samma håll. Trygghets- och kundundersökningar säger något om människors upplevelse, medan omflyttning, vakansgrad och kostnader för skadegörelse kan visa om utvecklingen också får mer konkreta konsekvenser. För en investerare blir det särskilt intressant när de sociala indikatorerna går att koppla till ekonomiska utfall. Om tryggheten förbättras samtidigt som omflyttningen, vakansen eller kostnaderna minskar får vi en betydligt starkare indikation på att insatserna faktiskt skapar värde.

För en investerare blir nästa fråga hur informationen ska användas. Ett fastighetsbolag kan bedriva ett omfattande socialt arbete utan att det automatiskt innebär att bolagets obligationer är attraktiva.

Kreditrisken påverkas fortfarande av faktorer som skuldsättning, räntetäckning, kassaflöden, finansiering och kvaliteten i fastighetsbeståndet. Men sociala faktorer kan vara ytterligare en pusselbit i analysen av bolagets långsiktiga förutsättningar.

Julia, hur väger du sociala faktorer mot de traditionella finansiella nyckeltalen när du analyserar ett fastighetsbolag?

De finansiella nyckeltalen är grunden i kreditanalysen, men sociala faktorer kan ge ytterligare insikter om den långsiktiga riskbilden. Som investerare försöker vi ofta hitta de små skillnaderna mellan två till synes likvärdiga bolag. Sociala faktorer kan också hjälpa oss att identifiera risker som marknaden ännu inte fullt ut har fångat upp, eller bolag som prioriterar kortsiktiga resultat framför långsiktigt värdeskapande. Därför ser jag sociala faktorer som ett komplement till den traditionella kreditanalysen snarare än en ersättning.

Kan ett bolag som är bättre på de här frågorna också vara en bättre kredit än ett i övrigt likvärdigt bolag?

Absolut. Om två bolag ser likvärdiga ut finansiellt kan sociala faktorer hjälpa till att skilja dem åt. Hur ett bolag arbetar med hyresgäster, områdesutveckling och trygghetsfrågor säger ofta något om ledningens kvalitet, långsiktighet och förmåga att hantera risker. Det är egenskaper som kan bidra till mer stabila kassaflöden över tid och som i vissa fall gör ett bolag till en bättre kredit än ett i övrigt likvärdigt alternativ.

Finns det något exempel på en social faktor som du tycker att kreditmarknaden underskattar i dag?

Jag tror att marknaden ibland underskattar betydelsen av områdets långsiktiga attraktivitet. Kreditmarknaden är ofta fokuserad på dagens nyckeltal, medan förändringar i ett områdes attraktivitet kan ta flera år innan de syns fullt ut i kassaflöden och fastighetsvärden. För oss som investerare är det därför viktigt att försöka identifiera sådana trender i ett tidigt skede, innan de blir uppenbara i den finansiella rapporteringen.

För Lannebo Sustainable Corporate Bond finns ytterligare en dimension. Fonden kan investera i sociala obligationer, där kapitalet är avsett att finansiera definierade sociala projekt.

Det skapar en tydligare koppling mellan kapitalet och vad det används till, men ställer samtidigt krav på att investeraren förstår vad obligationen faktiskt finansierar och hur resultaten följs upp.

Vad krävs för att ni ska tycka att en social obligation är trovärdig?

För oss är det viktigt att det finns tydliga mål, transparent rapportering och en tydlig koppling mellan obligationen och de projekt som finansieras. Vi vill förstå hur kapitalet används, vilka effekter som eftersträvas och kunna följa upp utfallet över tid. Det är också viktigt att satsningarna är tillräckligt betydelsefulla för att göra faktisk skillnad.

Hur undviker man att en obligation får en social etikett utan att effekten går att belägga?

Genom att ställa krav på tydliga mål, regelbunden uppföljning och relevant rapportering. Ju tydligare kopplingen är mellan kapitalanvändning och uppnådda resultat, desto lättare är det att skilja verkliga sociala investeringar från enbart en social etikett.

Är det viktigare att kunna sätta ett exakt ekonomiskt värde på effekten, eller räcker det ibland att kunna visa att utvecklingen går åt rätt håll?

Helst vill man kunna kvantifiera effekten, men i praktiken är det inte alltid möjligt. För oss är det ofta viktigare att se en trovärdig positiv utveckling över tid och att insatserna bidrar till lägre risk eller starkare långsiktiga förutsättningar för verksamheten.

Kan trygghet påverka fastighetsvärdet?

Ja, trygghet är en av flera faktorer som påverkar ett områdes attraktivitet. Om människor vill bo och verka i ett område ökar normalt efterfrågan, vilket kan stärka både hyror och fastighetsvärden över tid. Sambandet är sällan direkt eller omedelbart, men på lång sikt kan det vara en viktig värdedrivare.

I slutändan återstår den kanske mest intressanta frågan. Om ett fastighetsbolag lyckas minska omflyttningen, öka efterfrågan, minska skadegörelsen och göra ett område mer attraktivt borde det också kunna påverka ekonomin.

Men vägen från en social insats till ett högre fastighetsvärde är sällan rak.

Julia, kan man gå så långt som att säga att investeringar i social hållbarhet kan öka värdet på en fastighet?

Ja, i vissa fall. Fastighetsvärden baseras ytterst på framtida kassaflöden. Om investeringar i social hållbarhet leder till lägre vakans, högre efterfrågan eller minskade kostnader kan det bidra till både starkare kassaflöden och högre fastighetsvärden över tid.

Och om ni blickar framåt, tror ni att sociala faktorer kommer att få större betydelse i hur investerare värderar fastighetsbolag?

Vi tror att sociala faktorer kommer att få större betydelse i takt med att både bolag och investerare blir bättre på att mäta och förstå sambanden mellan sociala insatser och ekonomiska resultat. Traditionella finansiella nyckeltal kommer fortsatt att vara grunden för värderingen, men sociala faktorer kan ge viktiga insikter om ett bolags långsiktiga attraktivitet, riskprofil och förmåga att skapa värde över tid.